不動産を売ったら税金がかかる？

マイホームや土地、投資用不動産を売却すると、「譲渡所得税」という税金がかかる場合があります。
売却代金そのままが課税対象になるわけではなく、売却益（もうけ） に対して税金がかかる仕組みです。

譲渡所得の計算式

譲渡所得は次のように計算します。

譲渡所得 ＝ 譲渡価格（売却代金）－（取得費 ＋ 譲渡費用）

• 譲渡価格：売却代金（仲介手数料を含まない純粋な売却額）

• 取得費：購入代金や建築費、購入時の仲介手数料・登記費用など
  　※領収書がない場合は概算として「売却価格の5％」で計算できるケースもあります。

• 譲渡費用：売却時にかかった仲介手数料、測量費、建物解体費など

👉 この計算で「利益（譲渡所得）」が出た場合に課税対象となります。
 

税率は所有期間で変わる

譲渡所得にかかる税率は、不動産を持っていた期間で変わります。

• 短期譲渡（5年以下）
  　所得税30％＋住民税9％＝39％

• 長期譲渡（5年超）
  　所得税15％＋住民税5％＝20％

👉 所有期間が5年を超えると、税率が約半分になるため、売却のタイミングによって税負担が大きく変わります。

マイホームを売ったときの特例

マイホームの売却には、大きな特例が用意されています。

• 3,000万円特別控除
  　マイホームを売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。

• 軽減税率の特例
  　所有期間10年を超えるマイホームを売却した場合、さらに低い税率（14％）が適用されることもあります。

👉 これらを活用すれば、実際には税金がゼロになるケースも少なくありません。
 

まとめ

不動産を売ったときの税金は、売却額そのものではなく 「利益」に対して課税」 されます。
計算のポイントは、

• 取得費や譲渡費用を正しく把握すること

• 所有期間で税率が変わること

• マイホームの特例を活用すること

特に領収書や契約書がないと取得費の計算ができず、税額が大きくなってしまう場合もあります。
不動産の売却を検討されている方は、必ず事前に税理士へご相談ください。